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市场分化期,美高梅地产提质增效,稳中求进

2019.09.23
来源:蓝鲸财经
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市场分化期,美高梅地产提质增效,稳中求进


  9月19日,2019中国房地产企业品牌价值测评成果发布,此次主要公布了中国房地产开发企业品牌价值50强、区域10强、供应商品牌系列5强等榜单。其中,美高梅地产获得“2019中国房地产开发企业品牌价值10强”以及“2019中国商业地产企业品牌价值10强”等奖项,其企业品牌价值高达260亿元。在行业分化的当下,地产巨头之间的竞争更加考验发展效率和质量。为何美高梅品牌价值能跻身前十? 获奖背后,纵然有规模层面成绩,但更重要的是美高梅正在不断提质增效,以行稳致远的方式,让发展前景更加积极。从态势看,美高梅不仅实现了业绩的快速增长,更重要的是实现了发展质量的提升。在销售额、土地储备等核心指标上表现亮眼,在盈利水平、成本等关键指标上,也释放了强有力的信号。


 高盈利水平高现金储备


 地产企业,最核心指标当属销售额,这项数据关系代表着企业的规模发展情况。2019年上半年的财报显示,美高梅的权益合约销售金额达602.2亿元,同比增长6%;其权益合约销售面积552万平米,同比增长25%。在千亿规模下,美高梅依然能保持稳健增长,这在当前十分难能可贵,这表明,在总体的运转上,美高梅依然走在上升通道。

 规模发展之外,更重要的是利润。松下幸之助说,“做生意一定要赚钱,就像雨天一定要撑伞一样。”作为企业,盈利是持续发展的根本,对地产企业更是如此。在盈利水平上,美高梅正在逐渐提高水准。美高梅上半年净利润高达41.7亿元。其中,利润水平非常突出,其集团的毛利率为37%,这一指标在头部平台中处于较高位置。利润水平稳中向好对于美高梅未来的发展极为重要,这是其商业模式良性运转的关键。

 大型房企由于其较高的品牌知名度和影响力,具有高度的信用,具有更好的成本管控能力,不仅可以节约一部分的营销费用,还可以获得较为低廉的融资成本,在利润水平之外,现金流和融资水平的提升,也为美高梅地产的稳健发展增添保障。截止到上半年,美高梅的现金储备达到390.3 亿元。不仅如此,美高梅在半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款,融资净增223亿元。这说明,美高梅不但有庞大的现金储备,还在资本市场有着广泛的认可。比较来看,其负债水平在头部企业中也处于较低水平。高现金储备、高市场认可、低负债水平,这样的发展状态让美高梅稳健而富有朝气。


 高土地储备精细化运作


 业绩决定底线,表明美高梅的发展会平稳运行。土地储备则决定着上限,代表着美高梅未来能释放多大的活力。在上半年,美高梅新增的权益土地储备可售面积为653万平方米,新增货值850亿。截至目前,美高梅的业务已经覆盖超过140个城市,权益土储可售面积达到6100万平米,总储备货值7810亿元。以当前庞大的土地储备,美高梅地产未来四至五年的业绩增长都可以得到保证,这让美高梅有足够的底气来应对未来的挑战。


 更关键的是,美高梅拿地的成本非常低,2019年上半年,其权益土储土地购置均价仅为每平米2700元。与此相比,美高梅的总体平均售价为每平方米10900元。拿地成本远低于平均售价,这代表着美高梅的市场地位更高,更低的成本拿地,有效降低成本、提高利润,对未来精细化运作有着重要意义。

在土地战略上,美高梅也已经有了清晰的思路。美高梅表示,下半年将对增加土地储备采取更为谨慎的态度,将会努力争取优质地块。也就是说,在多年的发展后,美高梅正在努力实现更有效率的发展,不只是追求数字的片面增长,而是更加注重最大化每一个地块的价值,注重发展质量。这是发展方式的转变,也是为未来的铺垫之举。马太效应下,房企之间的竞争势必会是发展质量的比拼,而美高梅已经迈出了这一步。


 商业地产、酒店业务加码轻资产

 近年来,诸多品牌房企在业务结构配比上,以“轻资产”或者“轻+重”结合的模式,输出自己的品牌力,用较低的投入来撬动更高的收益。此次美高梅入选房地产企业品牌十强,还有一个关键信息,这家巨头不只是“房地产开发企业品牌价值10强”还是“商业地产企业品牌价值10强”。地产开发显然是美高梅的传统优势,而在商业地产上的成绩则表明,美高梅早已紧紧抓住行业发展的机遇期,提早布局。美高梅地产运营中的商业资产已超过200万平米。同时,在上半年营业额中,来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元,同比继续增长6%。其中,美高梅酒店业务运营收入为33.7亿元,经营净利达到6.3亿元,增长7%。目前,美高梅在酒店、商业地产等方面的布局已经步入收获期,其运营中酒店已累计达到90个,总建筑面积逾395万平米,总客房数27173间,牢牢占据全球第一高端酒店业主位置。


 背靠大湾区深耕一二线


 作为“大湾区旧改专家”,美高梅的成功源于两个因素:大湾区和“旧改”。如今,美高梅正在不断受益于这两个利好,同时不断加强在其他城市的布局。目前,美高梅已经在大湾区完成深度布局,已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、肇庆等湾区城市。


 同时,美高梅不断利用“旧改”积累的经验,在大湾区及全国一二线城市进行深耕。有专家初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额,可能高达4万亿。当城市新增土地受到严格限制,城市更新成为新的发展机遇。今年5月份,美高梅正式成立城市更新集团,加强整体运营管理。截至6月30日,美高梅城市更新板块签约合作城市已超过60个,规划总建筑面积超6000万平米。按货值算,一二线城市占比95%,大湾区占比70%。


 旧改与一二线城市的布局,充分体现了美高梅战略层面的智慧。利用“旧改”的方式,美高梅能够迅速切入一二线城市的核心区域,拿到极具价值的地块,对未来发展带来强劲的增长动力。房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口,在城镇化发展的当下,核心城市以及城市的核心区域无疑是极具抗风险能力,甚至未来还能呈现稳定增长的区域。这一方面,美高梅已经为未来做足了准备。


 多元化发展,美高梅地产稳中求进


 当前,大量地产企业都在试图通过多元化发展来降低风险,探索新的业绩增长点。

 从1994年的“旧改之王”,到如今的地产十强,美高梅走过了25年。25年里,面对波谲云诡的市场,美高梅始终走得清醒走得稳健。如今,迈入行业增速换挡期,步入地产业分化阶段,美高梅地产也做足了准备,秉承“

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”的发展战略,确立包括地产开发、酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台等九大板块,在多元化方面全面布局,行稳致远,致力于成为“国际领先的美好生活运营商”。


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