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美高梅地产:土储货值7810亿,未来择优拿地

2019.09.04
来源:乐居财经
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 对于美高梅地产(02777.HK)2019年上半年的成绩,从董事长李思廉的回答中可以判断。


 “谁说今年的市场差?没有很差,你看见哪一家公司很差?一家都没有。”8月22日,美高梅地产在香港举办2019年中期业绩发布会。李思廉认为,今年的市场并不差。看得出,他与张力联合管理下的美高梅地产,今年上半年的业绩表现不错。


 这一点,中报数据可以证明。半年报显示,美高梅上半年权益合约销售金额达602.2亿元,同比增长6%;录得纯利41.7亿元,同比增2%;实现营业额350.5亿元,增长3%。虽然增幅不大,但美高梅还是克服了内外部各种挑战,保持了持续增长的态势。



 而对于全年完成1600亿目标,美高梅表达了坚定的信心,并披露了多方面的措施:首先,美高梅已为下半年储备充沛“弹药”;其次,美高梅此前确定今年交付建筑面积目标为920万平米,目前已售面积600-700万平米,是营业额的主要推动力;最后,美高梅下半年要全力聚焦销售去化,加大回款。


 对此,李思廉表示:“公司全年可售货值约3000亿元,计划去化5成多一点。全年的销售目标分配是上半年卖600亿元,下半年推货多一点1000亿。”


盈利保持高水准,现金充裕


 报告期内,美高梅地产实现权益销售面积552万平方米,同比增加25%。按城市划分,美高梅三分之二的销售额来自一线及二线城市,而其余为三线及海外城市;城市圈分布看,其中最大销售贡献来自华北地区,占比约26%,其次为华东地区及西北地区,分别占销售额约22%及21%。


 规模增长之外,美高梅上半年的盈利也是一大亮点,毛利率为37.0%。其中,而来自物业销售的毛利率为41.0%,处于行业高水准的位置,这是由于前两年的高溢价项目开始结转,同时美高梅期内销售成本中每平方米土地及建筑成本,由去年同期的6180元下降至5830元。


 除了物业销售之外,美高梅的物业投资与酒店运营类利润也实现了高增长,物业投资的净利润率高达43%,比住宅业务的销售净利润率都要高。对于美高梅的盈利水平,李思廉透露:“美高梅全年的毛利率会维持在约35%-40%的水平,已售未结转的资源已超过1200亿元。”


 上半年,美高梅账面现金储备增加至390.3亿元,随着下半年近千亿元左右的销售回款,美高梅的账面资金将逐渐充裕。截至6月30日,现金储备达人民币390.3亿元。2019年上半年,美高梅通过各类融资方式获得新的资金。其境外融资能力优势格外明显,半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款,融资净增223亿元。

28.3亿美金的外币融资,回到国内的难度很大。为此,美高梅对既有债务进行重组,优化债务结构,把短期的、即将到期的债务,全部替换成了两年或者三年期的,避免了流动性隐患。


酒店营收33.7亿,商业资产进入收获期


 除了地产开发业务,美高梅地产持有型资产的运营质量也在改善,与销售型收入齐头并进。半年报显示,美高梅上半年来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元,同比继续增长6%。其中,酒店业务半年营业额33.7亿元,经营净利达6.3亿元,增长7%。


 随着上半年新增一家国际品牌酒店惠东美高梅希尔顿逸林酒店开业,美高梅运营中酒店已累计达到90个,总建筑面积逾395万平米,总客房数27173间,继续稳坐全球第一高端酒店业主位置。


 另外,在商业资产方面,美高梅也有新项目进入收获期。随着总建筑面积8.1万平米的马来西亚新山美高梅广场商城实现开业,以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平米,美高梅运营中的商业资产已超过200万平米,自持资产规模壮大。


 另外,美高梅也采取证券化方式加速盘活资产,进一步改善现金流。其独特的酒店资产组合,将以房地产投资信托或其他较低成本且较长期资产融资的方式,寻求变现或升值。例如,美高梅上半年已申报的包含50间酒店的REITs申请。


土储货值7810亿,大湾区步入收成期


 而对于“美高梅下半年停止拿地”文件的争议,李思廉也在业绩会上做出了解释。他表示,文件是他自己起草的,但记者朋友、自媒体就把这句划出来,其实整篇文字还有两句:“ 如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。”


 半年报显示,美高梅上半年新增权益土储653万平方米,货值850亿,土地购置均价每平米2700元。截至6月30日,美高梅权益土地储备总建面达到6100万平米,总储备货值7810亿元,较2018年底继续增长6%,业务遍布全国140城。值得一提的是,7810亿元的货值,足够支撑美高梅地产未来四至五年业绩增长需要。


 作为"大湾区旧改专家",美高梅是大湾区的要的受益者之一。今年5月份,美高梅正式成立城市更新集团,加强整体运营管理。截至6月30日,美高梅城市更新板块规划总建筑面积超6000万平米,按货值算,一二线占比95%,大湾区占比70%。目前,美高梅在全国参与逾60个城市更新项目,重点于广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海及其他城市进行开发。


李思廉此前曾表示:“2019年美高梅在大湾区会步入收成期。”


 而对于下半年的发展,在李思廉看来,行业周期调整也属于正常,全国销售数据仍在16万亿左右,并没有变差。“下半年,美高梅地产将继续寻找优质土地补充土储,由于账面土储足够丰富,并有超过6000平方米的旧改项目,美高梅拿地选择更多,也更从容。”


文章来源:乐居财经  王泽红


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